Buenos dias;
Tengo un problema; tengo un prestamo hipotecario de 200.000 € a 40 años a 1026€/mes con su respectivo aval. Aparte tengo el prestamo personal del negocio de 40.000 € a 6 años a 650€/mes con otro aval diferente al de la hipoteca que no me sirve para la operacion que quiero hacer. Mi objetivo es poder unificar este prestamo personal dentro de la hipoteca y si pudiera meter 30.000 € mas seria muy bueno, ya que asi podria estar tranquilo un tiempo largo. He preguntado por todos lados para unificar todo esto y no tengo problemas con el aval de mi piso, pero aqui el problema el aval utilizo una propiedad valorada en casi 100 millones de las antiguas pesetas pero " legalmente" solo consta la edificacion original en el momento de compra de esa casa con lo que la celula de habitalidad que es lo que me piden por parte de mi aval es de menor valor, que tambien me serviria por tasacion pero los papeles que tienen en el banco del aval me aconsejan que no salgan de esa oficina para que "otra gente" no se den cuenta de ese problemilla, en fin que no tengo aval, o no puedo o no quieren por que la oficina de este banco donde el aval tiene las cuentas es muy reticente a reunificar. Para acabar mi "pequeña" explicacion; NECESITARIA UNA REUNIFICACION DE TODO LO MENCIONADO PERO SIN NECESITAR OTRO AVAL QUE EL QUE YA TUVE EN SU DIA, osea que con los papeles que se dieron cuando firme hipoteca me sirvan para ampliar mi hipoteca.
Espero que alguien de por aqui tenga esa solucion que tanto deseo
Muchas gracias por tener paciencia al leer esta parrafada, un saludo

Buenas tardes Miuel 26. Por lo que comentas, supongo que lo que sucede es que en el registro de la propiedad tienes unos metros declarados, y en realidad, son mas, con lo que sube el valor de la vivienda. Como valor hipotecario, los tasadores toman los metros que tienes registrados, y de ahí que la valoración de la vivienda sea menor que la real. Para solucionar eso, puedes hacer una declaración de obra nueva por los metros que te faltan, y con eso, consigues adecuar la vivienda real con la anotación en el registro, con la consecuente subida de valor de la tasación. Hacer esto no es muy complicado, te explico los pasos. Hay que distinguir entre si las obras ampliadas tienen mas de cuatro años o no. Recomiendo que siempre se diga que tiene mas de cuatro años, pues el proceso es mas sencillo.
OBRA DE MAS DE CUATRO AÑOS.
1.- Hace falta un certificado del ayuntamiento de que no existe infración urbanística.Esto, sencillamente se solicita en el ayuntamiento y en unos 20 días lo tienes, dependiendo del ayuntamiento. Su hubiera infracción, habría que pagarla. Si la hubo en su momento y se pagó, es como si ya no hubiera.
2.- Un certificado de un arquitecto describiendo la obra a inscribir, y que reune las condiciones de habitabilidad que se exigen. Cualquier arquitecto sabe como hacerlo, por tanto sólo hay que contactar con uno.
3.- Con estos dos documentos, se va uno al notario y se hace una escritura de obra nueva, donde se especifica la vivienda en su estado actual, y se dice el valor de la obra que se ha realizado. Sobre este valor se aplica el impuesto a pagar, que depende de las comunidades autónomas, pero suele ser el 1 % del valor declarado.
4.- Una vez firmada la escritura, se va con ella al registro, para que proceda a la inscripción, y con eso, termina el proceso, que no es muy caro y nos permite tener la vivienda adecuada a los cambios que ha ido sufriendo, aumentando su valor.

SI LA OBRA TIENE MENOS DE CUATRO AÑOS.
En este caso, para poder realizar la escritura de obra nueva, es necesario lo siguiente:
1.- Licencia del ayuntamiento autorizando las obras.
2,. Proyecto del arquitecto para la realización de las mismas.
Los pasos 3 y 4 son igual que en el anterior.

Esta opción suele ser mas complicada, porque la gente suele hacer la obra sin licencia, y una vez que la ha realizado, es mas difícil conseguirla. Si uno ha pedido su licencia en su momento, y tiene el proyecto, es tan sencilla como la otra, por eso, dije anteriormente que si se dice que tiene mas de cuatro años, es mas sencillo, contando con que no se tiene la licencia anterior.

Lo que te dice el banco de que eso no salga de la oficina, bajo mi punto de vista no tiene sentido, lo que debe pasar es que el no quiere que mires por ahí por si en otro sitio te dan la hipoteca, y no querrá perderla. Esto es una práctica habitual en chalets y casas da campo, que se van haciendo reformas y ampliaciones sin declarar, pero luego, con estos pasos, se puede legalizar sin problemas, salvo casos muy especiales que incumplan todas las normativas.
Habla con el banco a ver si legalizando la obra como te he explicado te da la hipoteca, si no es así, te recomiendo que te busques otro,pues con el valor de la casa que dices y la cantidad que solicitas, no debes tener problemas.
Si necesitas alguna aclaración a esto ,lo comentas e intentaré responderte.
Un saludo
Carlos G.

Gracias por responder, carlos G;
El problema va mas lejos llegando a lo personal, el aval es un familiar y quien tiene que hacer esos tramites es el y ya sabe que tiene que hacerlos. Pero en esos papeles consta que la finca es un solar con unos cimientos y una pequeña edificacion de apenas 50 m2, pero la realidad que es toda una casa de 3 plantas con un total de 400 m2. Y como el no se fia de las reunificaciones y el banco no apoya la jugada no quiere firmar. Entonces lo que me queda es intentar que mi piso haya subido al menos 40000 € de valor en 2 años o que alguien me unifique las deudas sin utilizar un nuevo aval simplemente si pudiera ser con los papeles que se utilizaron para la firma de mi piso actual.
Espero haberme explicado con claridad por que es un poco complicado
Gracias
Un saludo

Buenos días Miguel,
hemos estado mirando tu caso y tenemos una consulta;

Dices que compraste tu finca, hace dos años, necesitamos saber, a que margen de tasación fuiste?
es decir si fuiste al 80% o por encima del 80%-100%.

Quedamos a la espera de tu respuesta.

Saludos.

Sheyla y Vanessa.

Hola Miguel,

Dile a tu familiar que, independientemente de tu caso, necesita hacer la declaración de obra nueva. Imagina que tiene una necesidad urgente de vender (por 3000 razones puede suceder). Nadie le comprará esa vivienda hasta que no estén inscritos esos metros (la diferencia es muy grande) ya que el comprador o bien lo hará a través de una hipoteca (y el banco no la concederá por el mismo motivo) o si lo hace por cash querrá saber que esa construcción es legal. Imagina que has construido de más por el artículo 23: el ayuntamiento puede obligarte a derribar ese exceso de cabida...

Después dices que tu "familiar no se fía de las reunificaciones". La reunificación es una HIPOTECA normal y corriente en una entidad bancaria reconocida por el Banco de España. Simplemente que el objetivo de esa hipoteca es un dinero que servirá para matar otros préstamos. Y evidentemente, como en cualquier préstamo hipotecario, en caso de impago responderá esa propiedad hipotecada...

Argumentos para convencer a un familiar son múltiples...pero sé consciente de si vas a poder asumir esa cuota porque sino te cortarán el cuello :)

Suerte

Saludos